Одним из внутренних источников развития и пополнения бюджетов у нас зачастую рассматривают приватизацию. В связи с этим, все чаще употребляется словосочетание «рыночная стоимость». «Но это не абстрактное понятие! С точки зрения управления ресурсами оно требует конкретного измерения»,- отметила на пресс-конференции Общества независимых оценщиков РМ (SEI RM) Галина Шеларь.
К сожалению, недооценка этого вопроса приводит к проблеме, которая возникла, например, при приватизации национальной авиакомпании Air Moldova. Одним из вариантов погашения задолженности перед кредиторами и несостоявшимися пассажирами предлагается продажа участка в 10 га, принадлежащего авиакомпании. Понятно, что как «бизнес» такая компания государством уже не рассматривается. «Хочу напомнить, что только торговая марка «Air Moldova» была продана за 8 млн евро. Эта сумма была получена в результате оценки, с этим согласились правительство и парламент. Но сегодня об этом все забыли», — отметила Галина Шеларь.
Исполнительный директор SEI RM Дмитрий Тэрэбуркэ напомнил, что 20 февраля с.г. в профильной парламентской комиссии с участием ряда госинститутов и немногочисленных представителей агентств недвижимости прошли слушания по поводу разработки проекта закона об агентской деятельности. Попытки разработать проект подобного законодательного акта уже были предприняты в 2017 году. «Нашей целью тогда было сокращение теневой экономики и социальная защищенность потребителей от недобросовестной агентской деятельности, — подчеркнул он. – К сожалению, эта проблема продолжает нарастать, случаев незаконного отъема жилья достаточно много и все они с криминальным подтекстом».
В Европе специальность агента недвижимости установлена Директивой 2005/36 от 2005 года «О признании профессиональной квалификации», которая устанавливает требования к прозрачности данного вида деятельности. В 2013 году в Информационном вестнике Европарламента она была признана как наиболее важная для исследования. Это объясняется значительной долей данного вида деятельности в ВВП в большинстве западных стран.
В Молдове агентом по недвижимости может стать любой, достаточно пройти курсы по основам психологии. А знание рынка набирается уже эмпирически, при этом уровень подготовки остается достаточно низким. «Участники дискуссии сконцентрировались в основном на вопросах квалификации и аттестации. И видно, что понимание глубины вопроса заменяется желанием закрепить за собой право выбора, кто будет в профессии, а кто нет, — считает Дмитрий Тэрэбуркэ. — Удивительно, но на вопрос о состоянии рынка недвижимости никто из присутствующих не смог ответить. Это при том, что с 2018 года у нас мониторингом рынка потребительской недвижимости занимается Национальный центр по борьбе с коррупцией, который концентрирует всю информацию о транзакциях и предложениях рынка».
В SEI RM считают разработку проекта закона важным и нужным, но в настоящее время преждевременным. «Все меры и методы развития рынка недвижимости не будут эффективными без выравнивания информационно-аналитической среды. Поддерживать рынок надо, но делать это взвешенно и с аккуратным выстраиванием ограничений. Европейская практика на это и ориентирована. А дисциплиной по выравниванию информационно-аналитической среды был и остается рынок оценки», — подчеркнул Дмитрий Тэрэбуркэ.
К сожалению, в Молдове к реформированию оценочной деятельности до сих пор так и не приступили. А 31октября 2023 г. Конституционный суд принимает решение о контроле конституционности некоторых положений Закона №1308 от 25.07.1997 «О нормативной цене и порядке купли-продажи земли». В соответствии с которым местные органы власти могут взимать ежегодную арендную плату с земель, на которых расположены приватизированные объекты, в размере не менее 2% от рыночной стоимости земли, определенной оценщиком в соответствии с законом. В результате очень большой массив земельных участков должен был быть переоценен заново, но рынок не сформирован для такой деятельности. В результате решение КС пытается выполнить только мэрия Кишинева.
Агентство по геодезии, картографии и кадастру вступило в Международный комитет по оценке и рассматривает вопросы введения Международных стандартов оценки (МСО) в качестве национальных. В соответствии с международной практикой, недвижимость классифицируется исходя из своей полезности. И, за некоторым исключением, МСО 2024 (которые уже утверждены) она признается бизнесом и должна оцениваться с учетом производственно-хозяйственного потенциала. Что, кстати, не было выполнено при оценке Air Moldova.
В феврале 2024 года директор Агентства публичной собственности Роман Кожухарь на конференции, организованной AmCham, высказался о приватизации важных объектов. SEI RM обращает внимание на то, что в характеристиках представленных объектов отсутствуют земельные участки, а также данные, которые отражают производственно-хозяйственный потенциал объектов. Это касается таких предприятий, как стекольный завод, гостиница «Заря», полиграфический комбинат, Центральная типография и другие. Ряд объектов находятся в центре Кишинева, в самой престижной и дорогой зоне. Но при этом земля, которая является основой стоимости объекта, в их характеристиках не представлена.
Начало массовой приватизации на постсоветском пространстве проходило под эгидой «не важно, за сколько продать, лишь бы сменился собственник и структура рынка». Европейская и международная практика сегодня такой подход отрицает. «Почему же мы провозглашаем путь европейский, а методы используем постсоветские, причем самые примитивные? – задается вопросом Дмитрий Тэрэбуркэ. – Мы говорим о дефиците государственного и местных бюджетов, но не учитываем производственно-хозяйственный потенциал того, что имеем, не понимаем, сколько стоит то или иное имущество».
SEI RM выступает против приватизации без решения вопросов оценки, без изменения информационно-аналитической среды. И считает, что реформа/реорганизация рынка недвижимости должна проводиться в соответствии с нормами и требованиями законодательства ЕС, в соответствии с лучшими европейскими практиками.
