Переломный год на рынке жилья

Прошлый 2023 год можно по праву назвать переломным на рынке жилой недвижимости. Преодолев провал, в который рынок попал в 2022 году, ситуация к концу 2023 года стабилизировалась. В то же время, влияние негативных факторов привело к беспрецедентному росту цен.

Эксперты отмечают существенное различие ситуации на рынке жилой недвижимости в первом и во втором полугодии 2023 года.

«Начало года было еще под воздействием негативных факторов, начавшихся в 2022 году – высоких ставок по кредитам, геополитической неопределенности, высоких цен на энергоресурсы и т.п., — говорит директор агентства недвижимости Nika Imobil Петр Олейник. — В этот период с рынка недвижимости был изъят значимый объем финансовых ресурсов, которые «ушли» в банковскую сферу. Ставки по ипотеке достигали 14-16%, по депозитам 14-18%, поэтому выгоднее было хранить деньги в банках, чем покупать недвижимость при доходе от аренды 5-7%. Соответственно, это привело к уменьшению активности покупателей и сокращению сделок».

Но со второго полугодия ситуация начала меняться. Базовая ставка НБМ за первое полугодие упала с 20% до 6%, а к концу 2023 года — до 4,75%. Соответственно кредиты стали дешевле, ставки по депозитам упали до 4-5%, и экономически выгоднее стало инвестировать в недвижимость, зарабатывать на аренде или же приобрести квартиру в ипотеку, нежели продолжать ее снимать. «То есть маятник качнулся в обратную сторону. Об этом говорит количество сделок купли-продажи квартир в Кишиневе: в первом полугодии 2023 года на них пришлось 39%, а во втором – 61%. Та же тенденция по договорам ипотеки – в первом полугодии 23%, во втором – 77% договоров, — отмечает Петр Олейник. – Это не значит, что все ипотечные кредиты пошли на приобретение квартир, так как любой кредит под залог называется ипотекой. Деньги могли взять на ремонт, на развитие бизнеса и т.п. Но в любом случае рынок начал оживать».

Ту же тенденцию отмечают и другие участники рынка недвижимости. «С августа-сентября 2023 года рынок оживился, в связи с тем, что изменились условия кредитования, сказался также отложенный спрос, который каждый сезон составляет 5-7% от числа сделок», — говорит директор агентства недвижимости Euroimobil Раду Шитов.

В течение 2023 года ценовая динамика на рынке также была неравномерной. В первой половине года цены, как на первичном, так и на вторичном рынке были стабильны, а с лета, когда активность на рынке начала возрастать, увеличилось количество сделок, цены поползли вверх. По данным Nika Imobil, по итогам года цены вторичного рынка (построенные до 1992 года дома по типовым и индивидуальным проектам) в среднем выросли на 15%. В сегменте небольших одно- и двухкомнатных квартир — до 20%, менее всего подорожали трех и четырехкомнатные — на 5-10%.

Цена предложения жилья от застройщиков выросла в 2023 году во всех сегментах рынка в среднем на 15-20%. Основным фактором, который на это повлиял, стал рост себестоимости строительства из-за беспрецедентного подорожания строительных материалов и энергоресурсов. Получение разрешительных документов на строительство и сдача в эксплуатацию усложнилась, что привело к увеличению сроков вывода проектов на рынок и сокращению количества площадок, где органы местной власти разрешают строить. Был момент, когда застройщики останавливали продажи на квартиры в домах, сданных в эксплуатацию, надеясь продать их еще дороже.

Рост цен на земельные участки под многоэтажное жилищное строительство, ужесточение требований к застройке и возросшая себестоимость строительства привели в 2023 году к сокращению выдачи разрешений на строительство многоэтажных жилых домов. Застройщики сосредоточили все свои усилия на окончании строительства уже начатых объектов.

Провал в количестве сданных в эксплуатацию квартир в 2022 году не мог не вызвать дефицита предложения в дальнейшем. Если обычно в Кишиневе в год в среднем сдавали 5-7 тыс. квартир, то в 2022 году было сдано всего 1,66 тыс. квартир. В 2023 году ситуация выровнялась, по итогам за 9 месяцев в эксплуатацию сдано 5,1 тыс. квартир. Общая площадь введенных квартир составила 335,2 тыс. кв. м, или в 3,4 раза больше, чем годом ранее.

По данным Nika Imobil на первичном рынке цены на квартиры эконом-класса в среднем по городу составляют 1000-1100 евро за кв.м. Новострой комфорт-класса стоит от 1100 до 1300 евро за кв.м. На объектах бизнес-класса или элитного жилья квадратный метр стоит 1500-1800 евро. Ремонт добавляет к стоимости квартиры в «белом варианте» 300-500 евро на кв. м в зависимости от его качества и площади квартиры.

Появился новый сегмент рынка т.н. «старый новострой». В эту категорию жилья попали дома 2000-2010 годов постройки. Характерная особенность квартир в таких домах — большие площади (двухкомнатные 80-85 кв. м, трехкомнатные свыше 100 кв.м). Их также отличает хорошее местоположение. Такие квартиры продаются с неплохим, но устаревшим ремонтом, и не всех потенциальных покупателей он устраивает. Продаются по цене в диапазоне 1000-1200 евро за квадратный метр и ниже, если речь идет о квартирах с площадью более 120 кв.м.

По мнению Раду Шитова, на рост цен повлияло сокращение предложения из-за ограничения выданных авторизиций на строительство, вследствие этого уменьшение количества строящихся объектов. В Кишиневе сложился дефицит участков под строительство жилья из-за запрета возводить новые объекты в историческом центре города. А в 2023 году это положение усугубилось. Застройщики хотели бы развиваться, так как существует спрос на жилье, но из-за запретов они вынуждены строить на окраинах города и в пригородах, что в свою очередь создает определенные проблемы. Он считает, что в ближайшем будущем цены на квартиры снижаться не будут. Упасть им не даст инфляция, аккумулированный отложенный спрос и ограниченное предложение.