Для рынка недвижимости Кишинева 2022 год стал настоящим испытанием. Количество транзакций с квартирами уменьшилось в два раза, цены при этом, после незначительного снижения, в основном оставались стабильными. Однако по итогам первого полугодия 2023 года специалисты отмечают тренд на повышение цен на квартиры, прежде всего на первичном рынке.
По расчетам агентства недвижимости Euroimobil, в среднем по Кишиневу квартиры в новострое на 1 августа т. г по сравнению с 4-м кварталом прошлого года подорожали почти на 9%. Самый заметный рост отмечен на Ботанике — на 10,4% и в Центре — почти на 10%. Меньшими темпами дорожали квартиры вторичного рынка — в среднем на 4%, причем равномерно по всем секторам столицы. (см.табл.)
«Цены в новострое выросли, и будут расти дальше, — считает директор Euroimobil Раду Шитов. – Сегодня начался тренд, когда на вторичном рынке купить квартиру выгоднее и дешевле, чем в новом доме. Потому что на «вторичку» не давят ни кредиты, ни высокие затраты на энергоресурсы, на строительные материалы и пр. Плюс продолжается влияние инфляции, которую разогнали в прошлом году. Чтобы удержать работников строительные компании вынуждены повышать зарплату своим сотрудникам. Все эти факторы продолжают действовать и, по нашим прогнозам, осенью стоит ожидать очередного роста цен».
Кроме того, изменилась структура вторичного рынка. Сегодня к нему относятся не только квартиры в типовых домах советской постройки, но и достаточно новые дома, которым не более 10 лет. Это довольно привлекательные квартиры. При этом разрыв в ценах растет, сегодня квартиры на вторичном рынке на 15-20% дешевле «первички». Нельзя сбрасывать со счетов и другие факторы – увеличение свободной денежной массы, которую стало выгоднее вкладывать в недвижимость, нежели держать на депозитных счетах, отложенный спрос, который копился с весны 2022 года под влиянием геополитической ситуации. Сегодня, не откладывая на будущее, многие хотят приобрести недвижимость здесь и сейчас. Но привлекательных готовых объектов очень мало.
«На рынке преобладают покупатели, которые хотят либо уменьшить, либо увеличить метраж своей квартиры, или поменять район проживания, — говорит Раду Шитов. — Их, прежде всего, интересует размер ежемесячной платы по ипотечному кредиту. Кредит в банке можно получить под 8-10%. По прогнозам, к осени базовая ставка может быть еще снижена, то есть ипотечные кредиты станут еще привлекательнее. Но покупателям нужен выбор, не всех удовлеворяет вторичный рынок, кто-то предпочитает квартиру в новом доме».
Недвижимость всегда считалась одним из самых популярных инструментов инвестирования сбережений. С целью получения пассивного дохода от сдачи в аренду, дальнейшей перепродажи с наценкой или просто с расчетом сохранить накопления в период нестабильности.
«Сегодня на рынке жилой аренды рентабельность составляет 5-6%, от сдачи коммерческой недвижимости можно получить 8-10% дохода. Если мы говорим о покупке недвижимости для таких целей, то это просто вариант сохранения денег, но не инвестиции, — считает Раду Шитов. – Инвестор рассчитывает получить от вложений не менее 30% прибыли. То есть, если перепродать квартиру, то с вычетом всех затрат и налогов он хочет выйти на такой результат. Но сегодня на нашем рынке таких инвесторов практически нет».
Для тех же, кто все-таки намерен инвестировать или просто сохранить свои средства, эксперт советует тщательно выбирать объект для покупки и учитывать риски, которые могут подстерегать в будущем. Например, не стоит покупать квартиру в доме, который сдан уже давно, но продажи в нем все еще идут. Недостатки такого проекта объясняются разными причинами – от неудачной инфраструктуры до дефицита парковочных мест.
Также не перспективно вкладываться в жилье в небольшом компактном новострое, который расположен на периферии, где вокруг достаточно свободных земель. Есть риск, что рядом вырастет крупный жилой комплекс на десятки тысяч квартир, и цены там будут наверняка привлекательнее. Пока его не освоят, могут пройти годы, и продать квартиру в соседнем доме пусть и лучшего качества, будет очень проблематично. «Я бы не советовал такую покупку ни инвесторам, ни обычным покупателям», — говорит Раду Шитов.
Не очень разумно такжеинвестировать средства в объекты, которые расположены в суперэлитных местах, такие, например, как жилой комплекс «Краун Плаза -2» рядом с Соборным парком. Это очень дорогая специфическая недвижимость, покупка квартиры в таком доме рассматривается, скорее, как престижное вложение. А продать или сдать в аренду такую квартиру в силу высокой цены будет очень сложно.
«Я бы не рекомендовал инвестировать средства и в площади в новых современных офисных центрах, — говорит Раду Шитов. — В таких объектах все просчитано до копейки, и объявленная цена 2,5-3 тыс. евро за кв. м не оставляет никакой надежды на получение прибыли от сдачи ее в аренду. При такой цене стоимость аренды должна быть в районе 25-27 евро за кв. м, а сегодня реально сдать офисную площадь можно максимум за 15-18 евро за кв. м».
