Кишиневская примэрия начинает борьбу с недостроем. Уродующие город бетонные скелеты будут проинспектированы, пересчитаны и оценены с прицелом дальнейшего налогообложения.
О том, что будет создан реестр незавершенных строек в городе и разработаны экономические рычаги воздействия на нерадивых владельцев, городскими властями было заявлено еще в 2020 году. Но к конкретным действиям приступили только сейчас, создав рабочую группу по инвентаризации незавершенных строек в Кишиневе. В состав группы, кроме специалистов профильных подразделений примэрии, вошли преторы всех секторов столицы.
Предстоит провести инвентаризацию всех незавершенных строек, находящихся на территории Кишинева, законсервированных и/или заброшенных более трех лет, с составлением протоколов (с описанием объекта), включая их фотофиксацию. Главное управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений совместно с управлением авторизаций и дисциплины в строительстве представит информацию о разрешительных документах, выданных заказчикам. Рабочая группа проанализирует состояние незавершенных строек с визуальным определением степени их готовности, в срок до 30.08.2023. Список незавершенных объектов (с указанием степени выполнения) будет направлен в Агентство государственных услуг для оценки идентифицированных объектов с предоставлением информации об их стоимости Управлению по сбору местных налогов.
Часть незавершенных строек досталась Кишиневу с советского периода, но львиную долю составляют «памятники» неудавшегося девелопмента нового времени. Так называемые «долгострои» и «брошенные объекты» искажают силуэт города, замораживают значительные финансовые ресурсы, затраты на возобновление строительства таких зданий растут, что уменьшает потенциальную прибыль от их использования в дальнейшем.
«Проблема незавершенного строительства включает в себя несколько аспектов. В первую очередь требуется понять, что представляет собой процесс строительства и его завершение, — говорит специалист по девелопменту Роман Гунявый. – Государство так и не определило для себя – важно или не важно, чтобы объект был завершен. Вроде в законодательстве конкретизированы определенные параметры, известно, какая компания будет строить, назначение объекта, указаны сроки завершения строительства. Но каких-то серьезных санкций в отношении соблюдения этих сроков не предусмотрено ни для застройщиков, ни для инвесторов».
Более того, есть завершенные объекты, которые заказчик не регистрирует в кадастре, чтобы избежать налогов. «История с недостроем тянется давно и требует ужесточения законодательства, введение штрафов, повышенных налогов, гарантий завершения объекта, — считает Роман Гунявый. — Если будет изменена нормативно-законодательная база, то и для государства, и для местных органов власти ситуация изменится. Но пока мы слышим только декларации, но не существует реальной программы, которая стимулировала бы завершение объектов».
Кроме того, существует проблема деградации незавершенных строений (особенно не законсервированных). В последующем это приводит к ухудшению характеристик самого здания.
«Когда собственник понимает, что ему грозят серьезные штрафы или неподъемные налоги, у него есть три выхода из ситуации: взять кредит и достроить объект, продать его или найти инвестора, который возьмется его достроить, — говорит Роман Гунявый. — Но так как государство от проблемы фактически устранилось, объект стоит заброшенным, а стимулов для его завершения у владельца нет».
Незавершенные строения занимают земельные участки, количество которых в городе и так ограничено. «Поэтому и у нас, и за рубежом речь идет чаще всего о редевелопменте, — отмечает эксперт. — Это мировая практика — не строить заново, а переделывать либо частично, либо полностью».
По мнению специалистов, реконструировать незавершенный объект всегда дороже, чем построить новый. Это сопряжено с трудностями сноса, складирования, вывоза строительных отходов, что требует немалых затрат. Возможность реконструкции здания должна подтвердить техническая экспертиза. Поэтому столичным и центральным властям Молдовы, возможно, следует подумать не только о мерах финансового воздействия на виновников долгостроя, но и о стимулах для тех, кто готов взяться за их завершение.
В случае возобновления работ на «замороженных» объектах в обязательном порядке проводится техническое обследование. Его результаты определяют необходимость внесения изменений в существующую проектную документацию, связанных с усилением конструкций, и, как следствие, проведения повторной экспертизы проектной документации и выполнения всех административных процедур, необходимых для получения разрешения на строительство.
«Покупка незавершенного объекта, его экспертиза, оценка проводится в рамках сделки купли-продажи, — поясняет Роман Гунявый. — У нас этот процесс отработан, и проблемы не представляет».
В Кишиневе существуют достаточно удачные примеры завершения брошенных недостроев. Торговый Центр «Атриум» появился на месте каркаса 16 этажного здания, которое предназначалось под лабораторный корпус, вычислительный центр и подведомственные минтрансу службы. Его проект был разработан еще в 1984 году, а в 1991 году, когда прекратилось финансирование, строительство было приостановлено со степенью готовности около 45%.
Также редевелопменту подверглись фрагменты недостроенного корпуса тракторного завода вдоль трассы ул. Михай Витязул. Здесь появился офис известной фирмы, многофункциональный центр Агентства госуслуг, коммерческий центр. Часть недостроя осталась пока невостребованной и ждет своего инвестора. В секторе Чокана на пересечении улиц Алеку Руссо и проспекта Мирча чел Бэтрын на месте незавершенного каркаса появилось офисное здание, и перекресток приобрел совершенно новый облик. Достаточно красивое здание появилось на месте недостроя рядом с магазином «Фидеско» на том же проспекте Мирча чел Бэтрын.
Десятилетиями уродовал центральный проспект столицы Штефан чел Маре массивный каркас гостиницы возле Музея изобразительных искусств. Началась стройка в конце 1990-х годов, затем была заморожена, несколько раз перепродана. Наконец, в 2021 году компания Urbanconstruct-TT стала новым владельцем объекта и объявила о намерении завершить его. Экспертиза 9-этажного строения показала, что оно находится в хорошем состоянии и может быть достроено. Но по решению заказчика оно изменит функциональное назначение и будет перепроектировано в офисный центр высокого класса.
Будет ли завершен второй монументальный недострой на проспекте Штефана чел Маре возле Национального театра оперы и балета (который изначально планировался под офисный центр компании Ascom Group) пока не известно. В сентябре 2021 года здание (вместе с земельным участком), находившееся в залоге у Moldindconbank, было продано компании Nova Lines Inc. До сих пор новый владелец, о каких-либо планах завершения объекта или его редевелопмента, не объявлял.
