Эксперты МВФ обратили внимание на то, что цены на жилье с конца 2024 до середины 2025 года выросли на 24%. И рекомендовали властям усилить мониторинг цен на недвижимость и привести условия программы «Prima Casa» в соответствие общими требованиями кредитования, что будет способствовать сдерживанию рисков.
По словам главы миссии МВФ в Республике Молдова Алины Янку, устойчивый рост объемов кредитования и цен на жилье требует более тщательного надзора. В этой связи требования к заемщикам в рамках программы «Prima Casă» должны быть такими же, как и при стандартном ипотечном и потребительском кредитовании. Она подчеркнула, что речь идет о необходимости снизить риски на рынке недвижимости и предотвратить возможный перегрев, обеспечив равные и прозрачные условия доступа к кредитам.
О том, что обновленная программа «Prima Casă Plus» может привести к негативным последствиям для рынка недвижимости, эксперты предупреждали еще в начале 2025 года.
«Наши предположения о том, что рост цен вызван запуском программы «Prima casa» подтверждается, — отмечал в интервью Logos Press директор агентства недвижимости Nika Imobil Петр Олейник. — Когда мы делаем оценку недвижимости, есть очень важный корректировочный фактор – «поправка на условия финансирования». Когда программа «Prima Сasa», особенно ее обновленная версия, предложила целый ряд льгот, которых никогда не было, рынок взорвался. И это все произошло на фоне высокой арендной платы в прошлом году, когда квартиры стало выгодно покупать с инвестиционной целью. То есть решение было принято без расчета последствий для рынка. И не исключено, что здесь не обошлось без лоббирования банковского сектора».
Действительно, «Prima Сasa Plus» увеличила лимит кредита для покупки жилья с 1 млн леев до 2,5 млн леев. А также срок погашения кредитов до 30 лет, возможность кредитования для самозанятых (фрилансеров, нотариусов, адвокатов, брокеров, художников и пр.). И предоставила госгарантии, покрывающие до 65% кредита в Кишиневе и до 70% за его пределами. А также возможность расширения жилплощади, если существующее жилье не превышает 50 кв.м.
Эксперт в области оценки недвижимости Дмитрий Тэрэбуркэ тогда предупреждал, что рынок недвижимости Кишинева превращается в «ценовой пузырь» в условиях полного отсутствия регулирования и геополитической неопределенности. Он находится под тотальным контролем финансового сектора, который разогревает рынок, как топку паровоза.
«Дешевые ипотечные кредиты, которые сегодня предлагает программа «Prima Casa», через несколько лет могут обернуться социальным скандалом, — считает он. — Финансовые институты спровоцировали активный спрос за счет дешевой ипотеки. Для них это хороший вариант вложения денег».
По его мнению, такая «пузырьковая деградация» рынка ничем хорошим не обернется. Потому что развитие рынка недвижимости никак не связано, а даже идет вразрез с общим социально-экономическим развитием страны. Доля ипотеки в покупке жилья зашкаливает. По официальным данным статистики, на начало 2025 года она составляла примерно 40%, но, по мнению эксперта, эта доля в реальности доходила до 60%. А для нормально функционирующего рынка этот показатель должен быть на уровне 15-20%, максимум – до 30%.
Экономический эксперт Марин Господаренко также заявлял, что рынок квартир в столице «искусственно перегрет». По его расчетам, фактическая стоимость строительства квартиры составляет около 500–600 евро за кв.м, тогда как цена продажи доходит до 1900 евро за кв.м, а для «премиального» сегмента даже до 2500–3000 евро за кв. м.
Он отмечал, что дефицит квартир создается намеренно, девелоперские компании создают дочерние подразделения, которые «выкупают» весь дом на этапе строительства, искусственно ограничивая предложение и предпочитая продавать меньше квартир, но по двойной цене. Они скорее продадут пять квартир за 200 000 евро, чем десять за 100 000. Так они сохраняют «небольшое» предложение в своих руках». То есть налицо классическая спекулятивная схема.
Он также предупреждал о рисках программы «Prima Сasa Plus», согласно которой до 70% кредита гарантирует государство.
Банки легко выдают кредиты в 100 -150 тыс. евро, потому что государство обеспечивает большую часть их покрытия. Если цены упадут, и оплачивать дорогой кредит не будет смысла или заемщики станут неплатежеспособными, платить в любом случае придется бюджету. Что вызовет взрывной рост внутреннего государственного долга.
Господаренко считает, что окончание войны в Украине станет триггером для снижения цен на жилье в Кишиневе. «Пузырь имеет пять стадий, и мы уже находимся в фазе стагнации. Крупная искра может сократить цены на 10% за одну ночь, но она также может снизить цены вдвое».
По мнению эксперта, решить жилищную проблему можно путем перевода под строительство сельскохозяйственные земли на окраинах Кишинева (в сторону Гидигича или Грэтиешт). Где можно быстро построить 20–50 многоквартирных домов и обеспечить нуждающихся квартирами по доступным ценам. Абсолютно нормальным было, когда льготной ипотекой пользовались государственные служащие — учителя, медики, молодые семьи. Это была привилегия для тех, у кого небольшая зарплата. А когда сняли практически все ограничения, мы получили сегодняшнюю ситуацию.
