«Туманные формулировки» Земельного кодекса

Проект нового Земельного кодекса выставлен на месяц для консультаций. Срок небольшой, учитывая возобновление давней полемики о прямой продаже земли иностранцам. Почему-то вопросы землепользования и сохранения плодородия почв волнуют страну землевладельцев меньше. Впрочем, у «собирателей земель молдавских» на этот счет могут быть свои планы.

О появлении новой версии десятилетиями не обновлявшегося Земельного кодекса заговорили еще до пандемии. В год прихода вируса кабинет министров даже успел утвердить проект нового документа, который, согласно изменившимся реалиям, ввел новую классификацию земель, порядок их использования, право собственности на землю, землеоборот и порядок регулирования земельных отношений. Тогда же планировалось с новой силой приступить к консолидации, делимитации и к борьбе с деградацией почв. Пандемия спутала все планы, до парламента проект не дошел.

Но уже тогда бывший министр сельского хозяйства Ион Пержу витиевато отмахивался от волнующего всех главного вопроса – «запрет на приобретение права частной собственности на землю сельскохозяйственного назначения иностранными физическими и юридическими лицами или лицами без гражданства был включен под санкцию абсолютной недействительности правового акта приобретения». Такая же формулировка перекочевала в нынешнюю версию Земельного кодекса.

Представленный проект документа описывает все процедуры регламентирования и приемлемые в Молдове формы земельных отношений: механизмы разрешения споров, отчуждения и обмена земельных участков, изменения назначения земель.

Регламентировано государственное владение землями, определены различные юридические режимы в отношении земель, находящихся в общественной собственности государства или административно-территориальных единиц, частной собственности. От этого зависят процедуры разграничения, отчуждения земель, сдачи в аренду и т.д.

В новом кодексе земли классифицируются по назначению и способам использования, оговорены обязательства владельцев земель, права и обязанности местных властей по контролю землепользования.

Отдельные разделы посвящены землям сельхозназначения (классификация, изменение назначения, порядок консолидации), землям лесного и водного фондов, землям, отведенным под строительство и благоустройство, землям спецназначения, землям, предназначенным для охраны природы и культурно-исторических ценностей.

Повторен и давний постулат — иностранцы и лица без гражданства не смогут покупать молдавскую землю сельскохозяйственного назначения и из лесного фонда, как хорошо сказано, у «живых молдавских землевладельцев». Но могут (почему бы нет) получить ее в наследство. Но и в том случае, когда они становятся владельцами по наследству, то обязаны будут продать ее в течение года. Хочется уже сейчас посмотреть, как молдавские граждане завещают свой надел подданным другого государства или иностранным компаниям и международным организациям.

Ни для кого не секрет, что, несмотря на законодательный запрет, возможностей обойти действующее законодательство и сейчас предостаточно. Этим давно пользуются заинтересованные лица. По некоторым оценкам, около 15% сельскохозяйственных земель по факту принадлежат иностранцам. Входят ли в их число налоговые резиденты, не ясно.

По этому поводу ассоциация Forța Fermierilor выразила беспокойство, обвинив авторов в намеренном создании «туманных формулировок». Сейчас существует правовая норма относительно нормативной цены и способа купли-продажи земли, которая предусматривает, что компании с иностранными инвестициями в социальном капитале не имеют права владеть сельскохозяйственными землями. Однако, со вступлением в силу нового кодекса, эта норма подлежит отмене, говорится в сообщении аграриев.

«Наша организация категорически выступает за четкую и недвусмысленную формулировку ограничения для любого иностранного физического или юридического лица с иностранными ассоциированными лицами/акционерами, которое прямо или косвенно управляет субъектом, на владение правом собственности на сельскохозяйственные земли в Республике Молдова», — говорится в сообщении ассоциации Forța Fermierilor.

Глава ассоциации Александр Слусарь пояснил тревогу молдавских аграриев печальным румынским опытом, когда с открытием земельного рынка в страну хлынул иностранный спекулятивный капитал, и призвал к широкому обсуждению проекта Земельного кодекса.

В том, что законы рынка коснутся земли, нет ничего плохого, считает эксперт Вячеслав Ионицэ. «Может быть, когда земля войдет в свободный рыночный оборот с разумными ограничениями, ее цена повысится. Консолидация земель не должна проводиться с ущербом для мелких собственников, вынужденных продавать наделы за бесценок. Эффект рынка всегда позволяет капитализировать имеющиеся активы и действовать с позиции финансовой силы, а не убогого существования, — считает эксперт. – Кроме того, возможно, у нас появится действенный инструмент соблюдения режима использования и консолидации сельхозугодий, борьбы с деградацией почв».

Минсельхоз планирует свести все данные о сельхозугодьях в одном реестре. А данные земельного кадастра сделать открытыми. Созданием нового реестра Минсельхоз продолжает цифровую инвентаризацию сельхозугодий, благодаря которой планируется вовлечь в оборот неиспользуемые и неучтенные сельхозземли (их общая площадь оценивается в 400 тыс. га).

Как отмечается в пояснительной записке к проекту, на создание единой базы данных «Государственные земельный кадастр» предлагается выделить финансовые средстваиз внешних источников. Специалисты в этой области подсчитали, что потребуется около 10,6 млн леев для включения в кадастр 1600 населенных пунктов Молдовы.

Минсельхоз также запрашивает финансовые средства для обновления информационной системы качества почвы (Почвенного регистра). Расчеты были сделаны при подготовке проекта в 2020 г. В нынешний бюджет 2023 г. на цифровизацию аграрной отрасли выделено около 6 млн леев. Новый Земельный кодекс после его принятия, как планируют авторы, начнет применяться поэтапно, через год с момента публикации. Для некоторых его положений предусмотрен более длительный переходный период.