В Молдове грядет переоценка объектов недвижимости в целях налогообложения. Первыми информацию о новой стоимости своей недвижимости получат владельцы квартир в городах. Но когда это случится, пока неясно.
На сегодня только разработан проект модели будущей переоценки. Он прошёл обсуждение на публичных слушаниях и направлен на доработку с учетом полученных комментариев и предложений.
Оценка и переоценка недвижимости является одним из компонентов проекта регистрации и оценки земель, реализуемого в период 2019-2024 гг. на основании соглашения о финансировании, подписанного между Правительством РМ и Международной ассоциацией развития, на общую сумму 23 млн евро. Внедрение проекта осуществляется Департаментом кадастра Агентства государственных услуг.
Как отметила для «ЛП» руководитель службы оценки недвижимости Агентства земельных отношений и кадастра Ольга Бузу, среди ключевых задач проекта — завершение оценки всех видов недвижимого имущества в целях налогообложения и проведение переоценки объектов, которые уже были когда-то оценены. В этих целях уже разработан проект модели оценки квартир в целях налогообложения. Квартиры относятся к стандартным объектам недвижимости и чаще всего участвуют в транзакциях купли-продажи. Они считаются наименее сложным сегментом для переоценки, поэтому было принято решение начать переоценку именно с них. Модель переоценки разработана на основе собранных рыночных данных о сделках. В ее подготовке принимали участие и иностранные консультанты –специалисты в области экономико-математических моделей оценки. В рамках кампании по её широкому обсуждению в июле-августе т.г. были организованы три встречи с профессиональными участниками рынка недвижимости, международными экспертами, представителями Департамента кадастра Агентства государственных услуг, Государственной налоговой службы, Конгресса органов местного публичного управления.
«Дискуссия с профессиональными участниками рынка недвижимости была очень плодотворной, — говорит Ольга Бузу. — Обсуждались факторы, которые влияют на стоимость квартир, сложившийся уровень цен и другие вопросы. Много комментариев было по поводу конечного результата, так как уровень цен, рассчитанный для городов Молдовы с помощью модели, не вполне соответствовал действительности, они отличались от реальных цен рынка».
Проблема кадастровой информации состоит в том, что цены транзакций берутся из договоров купли-продажи, регистрируемых в Агентстве госуслуг. Но далеко не все участники сделки указывают рыночную стоимость, особенно, если продавец и покупатель — физические лица. Наблюдается тенденция к занижению рыночных цен. У кадастра нет прямого доступа к рыночной информации, но она есть у участников рынка недвижимости, они чувствуют рынок, понимают его и постоянно следят за его изменениями. Поэтому в результате публичных консультаций Департамент кадастра получил актуальную информацию о тенденциях, которые происходят на рынке недвижимости, о факторах, влияющих на стоимость объектов. Были предложены дополнительные показатели, которые не были приняты во внимание при разработке модели.
В ходе дальнейших обсуждений при участии иностранных консультантов и специалистов Департамента кадастра АГУ основное внимание обратили на качество исходных данных, необходимости их пересмотра с тем, чтобы рассчитать стоимость, приближенную к рыночным ценам.
На встрече, в которой участвовали оценщики частного сектора, был проведен квалифицированный анализ модели, ее разработчикам оказана помощь в предоставлении данных о рынке недвижимости, результаты анализа рынка, который выполнили ряд агентств по недвижимости.
| Новая модель оценки будет применяться к 425 000 квартир в городах Молдовы |
В августе т.г. состоялось обсуждение проекта модели оценки, а также проблем налогообложения недвижимости с участием представителей Государственной налоговой службы, Конгресса местных властей и примэрий 12 городов Молдовы. На этой встрече разговор носил не технический, а больше концептуальный характер. Представители местных органов власти подняли вопрос о налогообложении кондоминиумов, который возник давно, но так и не решен. Как и проблема оценки земель под многоэтажными жилыми домами, в массовом порядке это пока сделать невозможно, поскольку не везде выделены и зарегистрированы прилегающие к домам земельные участки. В настоящее время не оценивается многоэтажный дом в целом и не учитывается стоимость прилегающей земли, а в расчет берется только недвижимость на уровне помещений, то есть квартир.
«Мы считаем, что проведенные дискуссии были очень важны, они дали новый импульс и идеи, новые исходные данные для совершенствования предложенной модели, — говорит Ольга Бузу. – Они показали, как это важно, когда представители государства, местных органов власти, госучреждений и представители частного сектора обсуждают актуальные проблемы рынка недвижимости, оценки и налогообложения. Публичные дискуссии по данной теме проводились впервые, и я убеждена, что и в дальнейшем мы будем обращаться к мнению и опыту профессионалов, как государственного, так и частного сектора при обсуждении новых моделей оценки недвижимости в целях налогообложения».
Если подвести итог, то можно сказать, что модель оценки квартир признана достаточно хорошей, адекватно описывающей рынок, учитывающей основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Вместе с тем, все участники дискуссии были едины во мнении, что качество исходных данных необходимо улучшить, чтобы результаты оценки приблизить к реальной рыночной стоимости, которая сложилась в настоящее время. Таким образом, было принято решение, что модель необходимо доработать, с учетом данных о рыночных ценах квартир во всех городах Молдовы. Разработчики обещали после окончания дискуссий в течение ближайшего времени представить ее финальный вариант.
После этого модель опять предстоит протестировать, чтобы понять, насколько соответствуют действительности оцененные стоимости. Когда она будет доработана окончательно, рассчитаны все коэффициенты, определены стоимостные зоны для городов, она будет размещена на сайтах Агентства земельных отношений и кадастра и Агентства госуслуг для публичного обсуждения.
После утверждения модели кадастровые органы смогут начать процесс переоценки квартир в целях налогообложения.
«В то же время следует учитывать, что современная ситуация на рынке недвижимости, в том числе и на рынке квартир, очень неоднозначна, — отмечает Ольга Бузу. — Мы констатируем большое количество пустующих квартир на вторичном рынке, выставленных на продажу. Одновременно в продаже находится достаточно много квартир из нового фонда. Цены предложения достаточно высоки, они увеличились по сравнению с предыдущим годом. Вместе с тем, замедляются темпы продажи квартир».
С другой стороны, статистика сообщает, что объемы строительных работ сокращаются, что может привести к снижению предложения и впоследствии к абсорбции пустующих квартир, а в дальнейшем и к дефициту предложения. Что спровоцирует подъем цен. То есть, рынок находится в постоянном движении и переходит от этапа роста к этапу насыщения, а далее к этапу спада. И это повторяется постоянно.
Поэтому, считает она, необходимо постоянно проводить анализ рынка недвижимости, использовать элементы прогнозирования поведения его участников, чтобы обеспечить устойчивость структуры разрабатываемых моделей оценки и возможность их использования в течение хотя бы нескольких лет. В соответствии с Налоговым кодексом, переоценка объектов недвижимого имущества должна проводиться каждые три года.
Впервые массовая оценка квартир в целях налогообложения проводилась в 2004 году. С тех пор цены в евро выросли в некоторых городах в два и более раз, в Кишиневе на 60-80%. С другой стороны, с тех пор существенно изменился и курс иностранной валюты. В любом случае, переоценка приведет к увеличению оцененной стоимости квартир.
А дальше уже вступает в игру налоговая политика. Чтобы обеспечить собираемость налогов, они, кроме соответствия рыночным реалиям, должны быть приемлемыми и справедливыми с точки зрения налогоплательщика, чтобы он был в состоянии их уплачивать. Поэтому местным органам власти предстоит хорошо подумать при установлении конкретной налоговой ставки, чтобы соблюсти этот баланс интересов.
По данным Агентства земельных отношений и кадастра, новая модель оценки будет применяться к 425 000 квартир в городах Молдовы. На этапе разработки находится модель оценки (переоценки) индивидуальных жилых домов в городах, которые впервые были оценены в 2005 году.
Одновременно разрабатываются новые модели оценки (переоценки) коммерческой и промышленной недвижимости, не переоцениваемой с 2009 г., а также земель сельскохозяйственного назначения с расположенными на них строениями, которые используются в предпринимательской деятельности (эти объекты не переоценивались с 2011 года).
