Дмитрий Тэрэбуркэ
Свое видение выразил специалист в области оценки Дмитрий Тэрэбуркэ. Он считает, что оценка в Молдове находится в глубоком системном кризисе.
«Ситуация осложнилась после того, как молдавский рынок оценки был формально переориентирован на Международные стандарты. На практике это вылилось в заимствование румынской модели без адаптации к национальной правовой и экономической среде, без подготовки специалистов, без методологического и институционального сопровождения», — отметил Дмитрий Тэрэбуркэ.
«В каждой стране своя специфика правовой среды. ANEVAR (Национальная ассоциация авторизованных оценщиков Румынии) не просто перевела международные стандарты на румынский язык, она их адаптировала к своим условиям, своему законодательству, — пояснил он для Logos Press. — В Румынии давление Европы на нормативную среду более широкое, чем у нас. То есть там не меняют законы «под кого-то». Мы же говорим о международной системе, о европейских ценностях, а закон об оценочной деятельности у нас — это типичный советский атрибут, связанный с монопольным регулированием со стороны госсектора. Нам нужно поменять закон об оценочной деятельности, чтобы работать по международным стандартам. Привести в соответствие с требованиями международных стандартов регулирование. Чтобы остался хотя бы один регулятор, а не три как сейчас (недвижимость, ценные бумаги, интеллектуальную собственность регулируют разные ведомства, косвенно в оценке участвует и министерство юстиции)».
По мнению Тэрэбуркэ рынок оказался неподготовленным к работе по новым требованиям: большинство оценщиков не имеют практического опыта применения стандартов IFRS, EVS или IVS (Международные и европейские стандарты). Слабый уровень подготовки и отсутствие обязательной профессиональной аккредитации стали причиной низкого качества оценок, множества методических ошибок, юридически неустойчивых отчётов, которые часто невозможно использовать в финансовом и судебном обороте.
Регуляторный надзор ослаблен. Агентство геодезии, картографии и кадастра (АГКК), обладая монопольным контролем над отраслью более 20 лет, не только не обеспечило развитие профессиональной среды, но и блокировало внедрение национальных стандартов. Попытки профессионального сообщества инициировать реформу в 2019 году были остановлены тем же Агентством.
Сформировалась закрытая система допуска к профессии. Отдельные руководители, включая многолетнего главу отдела оценки, осуществляли ручное распределение доступа к рынку. Это сформировало устойчивую практику двойных стандартов и конфликтов интересов. Один и тот же объект мог быть оценён по разным методикам в зависимости от целей заказчика. В результате — отсутствие единой стоимости, как того требует международная практика.
Следствием стало искажение налоговой базы, неэффективная приватизация и потери бюджета. Известны случаи значительного занижения стоимости государственной собственности при её продаже, в том числе с опорой на устаревшие подходы и методики.
Он считает, что в финансовом секторе ситуация не лучше. Банки требуют достоверных, рыночных отчётов, особенно в части оценки залогов. Однако в условиях отсутствия актуальных рыночных данных, аналитических баз и должной квалификации специалисты не могут обеспечить отчёты, соответствующие уровню риска. Это создаёт напряжение в отношении к самой профессии, подрывает доверие и увеличивает операционные и юридические риски для кредиторов.
Дополнительную нагрузку создают методические документы, которые закрепляют формальные требования, но часто противоречат логике оценки. Например, в ряде случаев предлагается применять затратный подход там, где он искажает полезность объекта, особенно на рынках с низкой активностью.
По мнению специалиста, корни конфликта — в незрелости рынка, дефиците квалифицированных кадров, отсутствии инфраструктуры и правовой непрозрачности. Существующая модель не позволяет обеспечить единые принципы, соблюдение стандартов и объективность отчётов.
Международные стандарты оценки (IVS) — это больше про бизнес, про финансовую систему, учет, отчетность. А у нас упор сделан на недвижимость, это неправильно, считает он. В европейские и международные стандарты каждые два года вносятся какие-то изменения. В последней версии, например, поменялась философия, ключевой переход в том, что любой объект должен быть оценен исходя из его производственно-хозяйственной деятельности.
«Залоговая масса в целом, по нашим подсчетам, составляет 6-7 млрд. евро. А оценщики вместо взвешенного анализа, идентификации залога с позиции динамики рынка и стоимости предлагают методологию! Не только банкирам неспокойно. Неверно оцененная подобная сумма способна привести к системному кризису, — продолжает Дмитрий Тэрэбуркэ. — Мне тоже тревожно, потому что в отличие от залоговиков, я трактую неточную стоимость как системную опасность в виде удавки на шее реального молдавского актива, а конец веревки у европейцев».
Оценщики и банкиры могут договориться. Но эта договоренность не может быть долгой. Банк не против стандартов, банк против бесполезных отчётов и рисков. Для выхода из этой ситуации необходим не частичный, а структурный пересмотр регулирования: демонтаж модели управления, сформированной АГКК, передача полномочий независимым профессиональным объединениям, внедрение механизмов ответственности и срочное принятие нормативных актов на базе IVS, предлагает он. Без этих шагов ситуация будет только усугубляться. Надо формировать нормативно-правовую среду и выравнивать квалификацию оценщиков. Потому, что из существующей массы оценщиков, только 20% способны реально работать. Банки и инвесторы не возражают против оценки как инструмента. Но в её текущем виде она не отвечает задаче — быть надёжным механизмом измерения стоимости.
На прошлой неделе состоялась встреча представителей банков, общественных организаций оценщиков и Агентства геодезии, картографии и кадастра. По словам председателя Национального общества профессиональных оценщиков Молдовы (SNEP) Вячеслава Ревецкого самым дискутируемым вопросом стало применение ст. 46 Гида об оценке, речь в которой о применении сравнительного метода. Многие оценщики поняли ее так, что при корректировке стоимости нельзя выводить средневзвешенную величину на основе трех-пяти аналогов. А рыночную стоимость следует определять на основе одного аналога наиболее близкого к оцениваемому объекту. В итоге Агентство выдало официальный ответ, что применение средневзвешенной величины допускается на усмотрение оценщика.
Договорились, что вопросы методологического и редакционного характера будут решаться в рабочем порядке. Агентство пообещало, что когда наберется достаточное количество принципиальных и необходимых изменений, через полгода Гид по оценке будет скорректирован.
Отметим, что на запрос Logos Press высказать свою позицию относительно сложившейся ситуации, АГКК обещало ответить «в ближайшее время».
Комментарий Агентства геодезии, картографии и кадастра
Когда верстался номер, в редакцию Logos Press пришел ответ от специалистов Агентства, который был запрошен в срочном порядке.
Мы осознаем, что переход на международные стандарты оценки требует значительных усилий по адаптации к более сложной нормативной базе, а некоторые положения могут вызывать затруднения в интерпретации, особенно при отсутствии устоявшейся практики.
Относительно возможности разработки собственных национальных стандартов уточняем, что в соответствии со ст. 6, ч. (2) и ст. 18 Закона № 989/2002 об оценочной деятельности, данная задача возложена на центральный административный орган в области кадастра недвижимого имущества в сотрудничестве с некоммерческими организациями оценщиков. Хотя в прошлом велись обсуждения по поводу этой возможности, решение о принятии Международных стандартов оценки (IVS), разработанных Советом по Международным стандартам оценки, в официальном переводе, выполненном Национальной Ассоциацией авторизированных оценщиков Румынии (ANEVAR), оказалось наиболее эффективным решением с точки зрения целесообразности и соответствия международным тенденциям.
Разработка собственного набора стандартов потребовала бы значительных затрат времени и ресурсов, с риском создания нормативной базы, изолированной от общепризнанных мировых практик, что негативно сказалось бы как на качестве процесса оценки, так и на степени совместимости с международными требованиями.
Агентство геодезии, картографии и кадастра (АГКК) стало членом Совета по Международным стандартам оценки (IVSC) в соответствии с Постановлением правительства № 494/2022, тем самым взяв на себя твёрдое обязательство по гармонизации национальной нормативной базы с международной. Лицензионное соглашение, заключённое IVSC 1 ноября 2024 года, предоставило ANEVAR исключительное право на перевод на румынский язык, а АГКК получило право на публикацию и воспроизведение переведённой версии.
Отметим, что закон не требует, чтобы организации, участвующие в процессе разработки или продвижении стандартов, были исключительно национальными, что позволяет использовать соответствующий международный опыт.
В целях поддержки процесса внедрения стандартов, АГКК предусмотрело поэтапное вступление их в силу, утвердив документ Приказом Гендиректора № 21 от 27 февраля 2025 г.
Мероприятие по профессиональному обучению прошло 17-18 июня текущего года в партнёрстве с ANEVAR и при поддержке Проекта регистрации и оценки имущества. Мероприятие собрало более 120 оценщиков и специалистов и включало выступления руководства ANEVAR, которые дали практические разъяснения по структуре и интерпретации стандартов. Подчёркиваем, что в соответствии со ст. 19, п. b) Закона № 989/2002, организация мероприятий по повышению квалификации в равной степени возлагается на профессиональные ассоциации, которые обязаны активно способствовать постоянному развитию компетенций своих членов.
Параллельно, чтобы ответить на некоторые неясности, отмеченные профессиональным сообществом, Агентство инициировало конкретные действия по их разъяснению. Так, 31 июля 2025 г. было проведено рабочее собрание с участием около 40 представителей ассоциаций оценщиков, банковского и частного секторов, в ходе которого обсуждалось спорное положение из Руководства по оценке. Впоследствии, по результатам этой консультации, было издана пояснительная записка, адресованная оценщикам недвижимого имущества и заинтересованным учреждениям.
