Возникшие сложности с логистикой вынуждали компании создавать собственные дополнительные складские запасы сырья и комплектующих из-за роста стоимости перевозок и непредсказуемости графика поставок. Дополнительные площади понадобились и для хранения собственной продукции, которую не всегда получалось отгружать покупателям.
Этот рынок очень неоднородный, отмечают специалисты. На нем присутствуют как старые производственные базы, доставшиеся еще с советского периода, так и более новые объекты, построенные уже по современным стандартам. Кроме того, складские помещения отличаются друг от друга целым набором характеристик — конструкцией, размерами, степенью механизации операций, видом складирования, наличием коммуникаций и функциональным назначением (специализированные склады, склады готовой продукции и т.д.). Для качественного сохранения скоропортящейся продукции склад должен быть оснащен холодильным оборудованием, а для хранения бытовых предметов необходимы стеллажи. Для транспортировки крупных партий товара желательно наличие железнодорожной ветки, а для погрузочно-разгрузочных работ — функциональные грузовые площадки. Эти и многие другие особенности влияют на формирование цены на складские помещения.
«Спрос на складские помещения и сегодня достаточно высокий, что связано с увеличением периода логистики. И те компании, которые арендуют склады, стараются приобрести их в собственность, так как это гарантирует стабильность для бизнеса, — отмечает директор агентства недвижимости Nika Imobil Петр Олейник. — Купить, построить или переоборудовать под собственные нужды в основном стремятся компании, у которых длинная производственная цепочка (опт, розница и т.д.). Собственные склады строят в основном торговые и фармацевтические сети, поставщики продовольственных продуктов, товаров для дома и т.п. То есть в основном компании, у которых высокие требования к хранению и, при условии наличия участка в хорошем месте».
Но востребованы складские помещения в основном в Кишиневе, где сосредоточена экономическая деятельность. И разрыв в ценах на производственные помещения или подходящие для переоборудования склады между Кишиневом и регионами достаточно существенный.
По словам Петра Олейника, старые производственные корпуса (по некоторым оценкам, это 70% складской площади, расположенной в столице) сегодня также пользуются спросом. Эти объекты обладают высокой группой капитальности, то есть прочностью конструкций, огнестойкостью и общей долговечностью сооружений. Это, как правило, бетонные объекты, с большим сроком эксплуатации, и высокими противопожарными свойствами, в которых можно хранить крупные группы товаров. Особенно пользуются спросом корпуса со значительным расстоянием между колоннами и высокими потолками. Так как сегодня больше смотрят не на площадь, а на емкость склада. Очень активно разрабатываются складские решения, которые предлагают оптимизацию складского пространства с использованием паллет, стеллажей, погрузочно-разгрузочной техники и др. элементов. Например, когда на нижнем уровне можно хранить более тяжелые грузы, а на втором уровне размещать что-то более легкое.
«Поэтому в настоящее время новый склад, построенный из легких конструкций с сэндвич-панелями, и реконструированный старый советский производственный корпус стоят примерно одинаково», — говорит Петр Олейник.
Аренда устаревших помещений стоит 2-3 евро за кв.м, модернизированные корпуса старого фонда сдаются за 5-6 евро за кв.м, а новые современные склады — за 7-8 евро за кв.м.
Часто можно наблюдать построенные производственно-складские строения вдоль трасс за пределами Кишинева. Это связано с высокой стоимостью земли в городе или покупателей не устраивают функционально объекты, которые предлагает рынок. Нет смысла покупать старые постройки в городе, сносить их и строить заново. Это обходится слишком дорого. Гораздо выгоднее приобрести землю за городом и построить новый склад. Это подходит для бизнеса, который не нуждается в коммуникациях (кроме электроэнергии), или связан с сельским хозяйством, в этом случае даже не придется менять статус земли.
В Кишиневе практически не осталось земли под производственные и складские помещения, говорят специалисты. А владельцы доставшихся с прежних времен объектов не заинтересованы в их реконструкции в связи с долгим сроком окупаемости. Они предпочитают сносить старые корпуса и на их месте строить жилье, с коммерческими площадями, которые позволят вернуть затраты гораздо быстрее.
По мнению менеджера по коммерческой недвижимости агентства Proimobil Эдуарда Пинкаса, в продаже складские помещения появляются на рынке очень редко, в основном предлагается аренда. В зависимости от состояния, наличия ремонта стоимость аренды варьирует от 3 евро до 5-7 евро за кв.м.
Ставки аренды на старый фонд 1-3 евро за кв.м, новые помещения сдаются за 5-8 евро за кв.м. (включая НДС). Если склад в хорошем состоянии и появляется в продаже, то его цена 500-700 евро за кв.м.
Незначительную долю занимают склады в полуподвальных помещениях жилых домов советской постройки. Они предлагаются по цене 280-300 евро за кв.м.
Новые склады под сдачу в аренду без наличия крупного арендатора примерно на 2-5 тыс. кв. м не строят, это слишком рискованно.
«Сначала мы находим клиента, а потом уже ищем инвестора, который построит для него складские помещения. Но соглашается он при условии, что срок окупаемости объекта будет примерно 10-12 лет», — говорит Эдуард Пинкас.
