Анжела Матков
По ее словам, рынок недвижимости Кишинева является несовершенным, он характеризуется уникальностью объектов и относительно высокими ценами, что ограничивает число покупателей и продавцов. Кроме того, недостаток доступной информации для всех участников рынка, делает инвестиционные решения довольно интуитивными. Рост предложения после исчерпания существующего запаса недвижимости зависит от градостроительных регламентов, доступности земельных участков и способности застройщиков мобилизовать необходимые ресурсы для строительства.
Таким образом, спрос и предложение на рынке недвижимости редко, если вообще когда-либо, находятся в равновесии. Обычно в течение длительного периода спрос остается высоким, а предложение недостаточным, поскольку строительная индустрия не может своевременно реагировать на этот рост, что приводит к высоким ценам. Этот феномен наблюдался в 2023-2024 гг. и сохранится в 2025 г. А после фазы повышенного спроса наступает этап «избыточного предложения», который неизбежно сопровождается рецессией и, соответственно, снижением цен. Этот цикл повторяется с периодичностью 12-15 лет.
«Рынок жилой недвижимости в Кишиневе, как и любой другой рынок товаров, находится под влиянием настроений, мотивации и взаимодействия всех его участников. Среди которых, помимо покупателей и продавцов, также присутствуют государственные органы, финансовые институты, застройщики, агенты по недвижимости, каждый из которых руководствуется собственными интересами, — говорит Анжела Матков. — Текущее состояние рынка и перспективы на ближайшие два-три года можно объяснить, внимательно изучив ключевые факторы, влияющие на настроение и мотивацию всех его участников».
Анализ этих факторов также помогает отличить тенденции, обусловленные «маркетинговыми техниками», от реальной ситуации, подтвержденной статистическими данными госучреждений. Конечно, эти данные нуждаются в определенной корректировке на основе информации, собранной на местах.
Рост цен на рынке жилой недвижимости был обусловлен как внутренними, так и внешними факторами. К числу внутренних относится рост уровня официальных доходов населения, относительно стабильный объем денежных переводов (около $1,6 млрд) и восприятие инвестиций в жилую недвижимость, как наилучший вариант вложений для частных лиц. Это объясняется ограниченным размером рынка капитала, и до недавних пор, низким интересом в приобретении государственных ценных бумаг.
Спрос поддерживали внутренняя миграция рабочей силы, а также приток молодежи для учебы и поиску более высокооплачиваемой работы в столице. Свою роль сыграло снижение инфляции и привлекательность кредитных продуктов для финансирования покупки недвижимости после периода стагнации в 2020–2023 гг. Квартиры в Кишиневе, начиная с 2023 года, активно покупали и иностранные граждане, включая граждан Украины и Российской Федерации.
Растущий спрос стимулировал развитие сектора жилищного строительства. За 2022-2024 гг. в муниципии Кишинев на строительство многоквартирных домов было выдано 211разрешений (70 — в 2022 г., 55 — в 2023 г. и 86 — в 2024 г.).
«В связи с этим ожидается, что в период 2026–2028 гг. запас квартир на рынке жилой недвижимости мун. Кишинёва заметно увеличится, тогда, как весомых причин для роста спроса не предвидится, — говорит Анжела Матков. — При этом необходимо учитывать, что доступность и стоимость рабочей силы в строительном секторе являются приоритетной проблемой для застройщиков, что может повлиять на сроки ввода зданий в эксплуатацию».
Она отмечает, что в настоящее время на рынке многоквартирного жилого фонда в Кишиневе порядка 13-15% жилья остаются незаселенными. Прежде всего — в силу завышенных цен. Эти данные подтверждены анализом платформ по недвижимости и проверены данными от застройщиков. Данный показатель относится к среднему ценовому сегменту жилья (исключая элитные объекты и старые здания с низкими стандартами, малой площадью или переоборудованные квартиры). И в то же время он свидетельствует о завершении фазы неудовлетворенного спроса и приближении стадии «избыточного предложения», когда количество пустующих жилых площадей увеличится, а цены после умеренного роста начнут снижаться.
По мнению эксперта, некоторые инвесторы могут избрать стратегию «купить и ждать». Но правило «доллар сегодня ценнее, чем доллар завтра» скорректирует их поведение и приведет к разумному снижению цен. В данный момент на рынке действует смягчающий эффект, позволяющий дольше сохранять активность продаж, что связано со значительным разрывом между себестоимостью строительства 1 кв. м (650 евро) и ценой продажи (около 1000–1300 евро).
Анжела Матков считает, что для исправления последствий, вызванных несовершенством рынка недвижимости, определенные меры должны быть предприняты государством. В частности, для защиты социально уязвимых слоев, особенно тех, кто хочет приобрести жилье, а не вложиться в недвижимость с целью получения прибыли.
Также государственный сектор мог бы исправить информационную асимметрию, открыв для общественности больше данных, таких как реальные цены сделок, планы градостроительного развития и др. Способствовать развитию финансовой грамотности граждан для диверсификации инвестиционного портфеля путем продажи государственных облигаций, муниципальных займов и других финансовых инструментов. Обеспечить поддержку строительного сектора посредством стимулирования инвестиций помимо столицы в другие регионы страны. А также сегменты рынка недвижимости, которые находятся на этапе восстановления, но в которых спрос растет при низком предложении (как например, коммерческая недвижимость).
