Реальный взлет или двойной счет?

После двух лет стабильности рынок жилой недвижимости Кишинева во второй половине 2019 года сделал неожиданный рывок. Количество транзакций купли-продажи квартир резко возросло, что, по мнению экспертов, превзошло самые оптимистичные прогнозы. Значит ли это, что рынок жилья ждет подъем в наступившем году, и сохранят ли действие факторы, которые привели к активизации покупателей в минувшем периоде?

По данным эксперта IDIS «Viitorul» Вячеслава Ионицэ со ссылкой на Агентство государственных слуг (хотя официальных данных за 2019 год еще не представлено) количество сделок купли-продажи квартир по республике в 2019 году увеличилось по сравнению с 2018 годом с 20407 до 28674, то есть на 40,5%.

Львиная доля или 80% всех сделок приходится на Кишинев, где число транзакций выросло с 14976 до 22187 или на 48%, что является абсолютным рекордом за последние годы.

По мнению эксперта, главным фактором, который определил рост рынка недвижимости, стала доступность ипотечных кредитов, в частности запущенная правительством программа Prima Casa. В целом по стране за счет ипотечных кредитов в 2019 году было приобретено почти 10 тыс. квартир, что на 20,6% больше, чем в предыдущем году.

Другим фактором стало улучшение показателя финансовых возможностей для приобретения жилья. Если в 2018 году для приобретения квартиры площадью 70 м2 в семье требовалось 9,4 среднегодовой заработной платы, то в 2019 году этот показатель достиг исторического минимума — 8,5 среднегодовых зарплат. Что приближается к среднему показателю на рынке европейских стран, который составляет 6,9 среднегодовых зарплат.

Как считает директор агентства недвижимости Nika Imobil Петр Олейник, во второй половине 2019 года сошлись ряд факторов, которые сыграли на увеличение количества сделок. «Стоимость любого актива, в том числе недвижимости, определяется условиями финансирования покупки. В последнее время эти условия постоянно улучшались, ставка по кредитам была достаточно низкой в пределах 8%, национальная валюта укреплялась и более или менее стабилизировалась политическая ситуация».

В то же время аналитики отмечают, что указанное статистикой количество транзакций купли-продажи не совсем адекватно отражает реальный покупательский спрос, эти данные могут быть завышены, так как содержат повторный счет. Специфика нашего рынка — бартерный обмен, когда застройщик расплачивается квартирами с владельцем земельного участка, с подрядной организацией, осуществляющей строительные работы, или другими партнерами. Затем эти квартиры перепродаются компаниям, которые завершают отделку, и только потом готовые квартиры продают реальным покупателям. Все эти сделки регистрируются в кадастре. «Мое мнение — на рынке до 30% таких повторных продаж, — говорит Петр Олейник. — В последние полтора года, когда пошло активное кредитование покупки жилья, сформировалась своеобразная «индустрия» по доведения квартиры в новострое до жилого состояния».

Людям, у которых нет возможности приобрести квартиру и самим делать ремонт (так как они живут либо в съемной квартире, либо приезжают в Кишинев из регионов), удобнее и проще доплатить и купить квартиру с готовым ремонтом.

Рынок нащупал оптимальное соотношение цена/качество среднего бюджетного ремонта с затратами примерно 150 евро на кв. м, но это увеличивает и стоимость объекта.

На некоторые категории недвижимости цены действительно немного повысились, считает специалист агентства недвижимости Univers Imobil Николай Остафейчук. В первую очередь речь о новострое в целом, в том числе о «подготовленном» новострое, который продается с ремонтом. Готовые к проживанию квартиры очень востребованы, так как именно такие кредитуются программой Prima Casa. Разница между ценой «сырой» квартиры и готовой к заселению всего 10 тыс. евро, то есть при получении кредита покупателю достаточно добавить к первому взносу (10% от стоимости жилья) 1 тыс. евро.

«Что касается вторичного рынка, то нет такой позиции, где снижение цен было бы заметно, — считает Остафейчук. — Цены скорее стабилизировались. Более того, те же самые люди, которые делают ремонт в новострое, могут ремонтировать и доводить до стадии вселения квартиры и на «вторичке», которые также кредитуются через программу Prima Casa. На такие квартиры цены несколько подросли. Однозначно остались на прежнем уровне цены на «вторичку» без ремонта, на те же «хрущевки». Не снизились они потому, что такие квартиры с более или менее хорошими параметрами (привлекательный район, хороший этаж, не слишком запущенный подъезд и т.п.) при реальной или чуть ниже рыночной цене, выкупаются с целью ремонта и последующей продажи. Некоторые делают даже косметический ремонт подъезда, чтобы увеличить стоимость квартиры.

«Такие квартиры сразу видно по однотипному ремонту, как будто сделанному по одному шаблону, — говорит Николай Остафейчук. – Сколько «двойных сделок» на рынке — сказать трудно. Но я считаю, не более 20% от всех продаж».

Подстегнуть спрос и увеличить количество сделок в конце 2019 года могло и грядущее изменение в законодательстве. С 1 января 2020 года вступали в силу поправки в Налоговый кодекс, согласно которым доля, которую государство признает в качестве прироста капитала при продаже жилья, облагаемого налогом (12%), увеличивается с 20% до 50%. То есть часть сделок постарались закрыть 2019 годом, чтобы заплатить меньше налог.

Еще одна заметная тенденция — в последние годы на рынке жилой недвижимости преобладает внутренний спрос, отмечают операторы рынка. Программы кредитования жилья дали шанс приобрести квартиру людям, у которых раньше на это надежды не было. Это граждане Молдовы, которые работают в стране и покупают либо первое жилье, либо улучшают свои жилищные условия. В то же время, гастарбайтеры составляют уже небольшую долю среди покупателей, так как инвестировать деньги в жилье им стало невыгодно. «Доходность от сдачи в аренду жилья у нас небольшая, максимум 5%, и перспективы роста рынка достаточно неопределенные», — считает Петр Олейник.

«Прибыльность от сдачи квартиры в аренду не выше 7%, — согласен Николай Остафейчук. — Но при этом еще надо найти добросовестных квартиросъемщиков, которые ведут себя адекватно, бережно относятся к квартире и имуществу, и главное, регулярно платят, не накапливают долги за аренду и коммунальные услуги. В этом случае людей дисциплинирует необходимость заключения и регистрации договора аренды, при этом арендодателей уже не пугает перспектива заплатить государству 7% налога».

Тот небольшой рост, который отмечается в последнее время, не дает оснований говорить, что рынок ожидает подъем. «Если говорить о качестве роста, то до 2008 года он был обусловлен серьезными фундаментальными факторами. В стране росла экономика, увеличивался экспорт, объем денежных переводов, и это совпадало с общемировым трендом экономического подъема, — комментирует Петр Олейник.- Активность наблюдалась во всех сегментах рынка недвижимости — от гаражей до складских помещений. Сегодня мы видим рост в определенном сегменте недорогих квартир (30-40 тыс. евро) из-за того, что стали более привлекательными условия финансирования. Весь спрос ушел в сегмент сданного жилья, так как незавершенные квартиры банки не кредитуют».

Относительно прогноза на 2020 год Николай Остафейчук считает, что пока система кредитования делает жилье все доступнее, говорить о том, что цены пойдут вниз, не приходится. Скорее всего, они останутся на прежнем уровне.

По мнению Петра Олейника сегодня ситуация на рынке очень неплохая, уже несколько лет подряд количество сделок растет, с 2016 года цены стабилизировались, а в конце 2019 года они выросли (в евро) примерно на 5-7% в сегменте, в котором массово идет ипотечное кредитование, произошло укрепление национальной валюты. «Но говорить о фундаментальных изменениях пока рано, прошло не так много времени. Проблема нашего рынка в том, что недвижимость номинируется в евро, а кредитование идет в леях. Если начнется девальвация лея или изменятся условия кредитования (банки повысят процентную ставку по кредитам или увеличится первый взнос), то рынок может вернуться в прежнее состояние».

Кстати, на этой неделе банки уже проинформировали клиентов о повышении процентной ставки по ипотеке в рамках программы Prima Casa. С 1 января 2020 г. банки увеличили годовую процентную ставку по данным кредитным договорам в среднем на 1 п. п.