Торговая недвижимость не движется

Данные на конец декабря 2022 года показывают, что ставки аренды и цены продажи на торговые площади по сравнению с 2021 годом не изменились. Некоторые эксперты считают, что данный сегмент недвижимости переживает застой. С одной стороны, это объясняется сложной ситуацией в экономике, с другой — не всегда грамотным подходом игроков рынка к организации этого бизнеса.

В Кишиневе торговая недвижимость занимает примерно 20-22% в структуре коммерческой недвижимости (к которой относятся также офисная, производственная и складская).

Супермаркеты, предприятия общепита, аптеки, салоны красоты, кабинеты стоматологии и пр. объединяет общее название — стрит-ритейл. В недвижимости это понятие означает помещения под торговлю или услуги, расположенные на первом этаже с отдельным входом и витриной

Начавшийся в 2022 году кризис в экономике, резкий рост инфляции и цен на энергоресурсы весьма негативно отразились на рынке недвижимости в целом, и на отдельных сегментах коммерческой недвижимости в частности. В прошлом году эксперты отмечали резкое сужение спроса на коммерческие помещения и, соответственно, расширение предложения объектов для аренды и продажи.

«Средний срок аренды торговых помещений у нас от одного до трех лет. Нередко после завершения контракта помещение некоторое время простаивает, а арендодатель страдает от упущенной выгоды, — говорит директор агентства недвижимости Euroimobil Раду Шитов.- Причина может быть в завышенной цене аренды или конкуренции однотипных видов бизнеса, расположенных по соседству и т.п. Решить эту проблему владельцу помещений и выстроить оптимальный выбор арендаторов поможет кластерный анализ».

Каждый сектор города можно разбить на микрорайоны или кластеры, каждый из которых отличается определенными характеристиками. Для примера, центр Кишинева — это проспект Штефана чел Маре с пересечением ул. Пушкина. Его можно разбить на четыре кластера – выше и ниже проспекта Штефана чел Маре и по обе стороны ул. Пушкина. У каждого кластера свой статус. К примеру, кафе и закусочные в районе Центрального рынка вряд ли приживутся на улицах выше проспекта Штефана чел Маре.

При кластерном анализе рекомендуется учитывать плотность и качество жилой застройки, социально-демографический состав жителей, уровень их доходов и потребительские предпочтения, структуру расходов. А также автомобильный и пешеходный трафик, транспортную доступность, наличие в данном микрорайоне аналогичных объектов и расстояние между ними, перспективное развитие и будущие коммерческие и жилые объекты, которые могут появиться поблизости.

Изучение особенностей каждого кластера дает возможность с высокой степенью точности оценить целесообразность того или иного бизнеса. Например, по расчетам специалистов Euroimobil в Кишиневе на 1,5 тыс жителей достаточно 300-400 кв.м торговой площади ( не считая сетевые магазины и моллы). Из них более 50% должно быть связано с продуктами питания.

При выборе арендатора важно учитывать возможную конкуренцию. Два салона красоты одного уровня рядом явно не уживутся. Но если набор услуг будет дополнять друг друга, то такое соседство вполне возможно.

«Во вновь застраиваемых районах развитие стрит-ритейла идет по определенным циклам, — говорит Раду Шитов. — На стадии строительства больше востребованы магазины мебели, стройматериалов и предметов интерьера. Когда дома сданы и жильцы обустроились, на смену приходят кафе, пиццерии, магазины продовольственных и промышленных товаров, сфера бытовых услуг».

В современном жилом комплексе, как правило, первые этажи отдают под коммерческое назначение. Очевидным недостатком является проблема комплексного подхода к управлению такими помещениями. Так, большинство застройщиков в жилищном строительстве стараются продать коммерческие помещения на стадии строительства домов или сразу после ввода, а дальнейшая судьба объектов – проблема новых собственников, которые открывают бизнес, руководствуясь собственными соображениями. В результате такого бессистемного подхода возникают ситуации нерегулируемой конкуренции, когда в 3-5 минутах пешей доступности бывает по несколько однотипных арендаторов. В результате часть бизнесов не приживается, арендаторы уходят, а период заполняемости помещений растягивается до одного года.

Другая ситуация — когда застройщик берет на себя единое управление всей коммерческой недвижимостью в жилых комплексах, находит якорного арендатора, а остальные помещения сдает с учетом разнообразия функций и минимизацией прямой конкуренции. Удачным примером такого комплексного подхода к оперированию коммерческими площадями эксперты рынка недвижимости называют жилой комплекс на Московском проспекте (напротив Афганского парка).