На месте производственных и административных корпусов вино-коньячной фабрики Aroma в центре Кишинева может появиться комплекс жилых высоток с многоярусной парковкой. Впрочем, пока это только предложения в составе зонального плана части территории в периметре улиц Петру Мовилэ, Митрополит Дософтей, Тома Чорбэ и проспекта Штефан чел Маре. Общественные дебаты зонального плана состоялись 17 сентября.

Старейшее предприятие Молдовы фабрика Aroma (АО, в котором 100% акций принадлежит государству) была признана банкротом еще в 2013 году. Согласно плану реструктуризации, всего у Aroma было около 40 кредиторов, которым госпредприятие задолжало порядка 259,6 млн леев. Среди крупнейших кредиторов числились Banca de Economii, FinComBank и Victoriabank. В целом на банки приходилось 71,4% от общего объема задолженностей.

В 2014 году совет кредиторов утвердил план реструктуризации, разработанный администратором по несостоятельности. Он предусматривал постепенное погашение задолженности предприятия путем поэтапной продажи части зданий и запасов дистилляционного спирта.
За период с 2014 года недвижимое и движимое имущества предприятия в качестве залога неоднократно и безуспешно выставлялось на аукционы.

Более удачным оказался аукцион «на понижение», который состоялся 31 июля 2020 года. На продажу был выставлен единый имущественный комплекс в составе трех производственных и двух административных зданий, гаража и производственного оборудования (в виде цистерн и резервуаров в количестве 124 единиц) по начальной цене 60,8 млн леев. На этом аукционе весь комплекс имущества обанкротившегося предприятия приобрела компания Optimart Group известного предпринимателя Александра Нисенбойма (соучредитель фирмы «47 th Parallel» SRL, которой принадлежит сеть магазинов «Nr1»).

Эта же компания выступает заказчиком зонального плана, автором которого является проектный институт Chisinauproiect.

Согласно представленным эскизам, в периметре указанных улиц расположены производственные и административные корпуса АО Aroma и  фирменный магазин завода в здании, представляющем исторический памятник. А также корпус полиграфического комбината, здание Центра моды, Дом издательств.

Как отмечено в пояснительной записке, данный квартал был реконструирован в 1970-1980-е годы и построенный фонд не представляет ценность с точки зрения исторического и культурного наследия, за исключением исторического здания магазина Aroma, расположенного по ул. Петру Мовилэ, 37.

Зональным планом предлагается на месте производственного корпуса по ул. Дософтей построить жилое здание из 11 уровней (партер плюс 10 этажей). Внутри квартала разместить еще два многоэтажных жилых корпуса 16 и 15 уровней. На месте одного из производственных корпусов построить офисное здание, а внутри квартала за Центром моды возвести многоярусную парковку (два подземных и три наземных уровня). Историческое здание магазина будет сохранено.

Общая площадь участка, который перешел в пользование застройщику, составляет 1,23 га, площадь застройки составит 4,6 тыс. кв. м, фонд вновь построенного жилья 45 тыс. кв. м. Это 600 новых квартир, которые рассчитаны на 1380 жильцов. Вместимость подземных парковок запроектирована на 600 мест. Для того, чтобы на месте производственных площадей разместить жилье, требуется изменить код функционального назначения территории.

Учитывая, что корпуса фабрики Aroma, расположены в границах исторического центра Кишинева, использование и застройка этой территории требует тщательного анализа и обсуждения в среде специалистов.

Так, не все были согласны с вариантом, предложенным разработчиками института Chisinauproiect. Специалист в области девелопмента Роман Гунявый отметил для «ЛП», что при обсуждении зонального плана он предложил внести некоторые корректировки. Если говорить о производственном корпусе на ул. Дософтей, то в идеале его следовало бы сохранить и реконструировать. «Я привел примеры, как на Западе подходят к реконструкции старых производственных или административных зданий, и как их можно вписать в существующую современную застройку, сохранив исторический стиль», - говорит он.

Зональным планом предусматривается изменение функции территории с производственной на жилую, как более прибыльную для застройщика. Но тогда эта часть города фактически теряет рабочие места, поэтому целесообразно сохранить деловую офисную составляющую, чтобы люди могли найти там работу. А жилье строить рядом на свободном участке.

«Но если реконструкция невозможна и здание подлежит сносу, а на его месте строится жилое, то не 10-15 этажей, как предлагается в зональном плане. Этажность следует сократить и новое здание разбить на фрагменты разной высоты с разными фасадами, чтобы не было сплошной монолитной 20-метровой стены, и оно смотрелось более интересно, - считает девелопер. - Кроме того, высота корпусов, выходящих на улицу, должна быть ниже, чем высота зданий внутри квартала».

Одной из проблем, которая вызвала дискуссии, является подпорная стена вдоль ул. Митрополит Дософтей, где фактически нет тротуара. Там перепад высот, и в свое время посадку зданий выравнивали по проспекту Штефан чел Маре. Эту подпорную стену надо полностью убрать, расширить тротуары и сделать нормальные дорожки.

«Сегодня на данной территории находится старый производственный корпус «Полиграфкомбината», который уродует стилистику всего квартала, - говорит Роман Гунявый. - Поэтому новое жилое здание на углу улиц Дософтей и Тома Чорбэ следует построить так, чтобы закрыть его вид со стороны улицы».

Отдельного рассмотрения заслуживает ситуация вокруг исторического памятника, в котором расположен магазин Aroma, на ул. Петру Мовилэ. Здание, построенное во второй половине 19 века, внесено в Регистр памятников местного значения. Оно не было включено в проданный имущественный комплекс и осталось в собственности государства. В зональном плане рядом с этим зданием предусмотрен заезд на парковку. При этом не учли, что рядом с памятником находится забор, который составляет с ним единый архитектурный ансамбль. По мнению эксперта, забор и строение рядом необходимо сохранить, а вместо проезда создать общественное пространство. Кроме того, было бы хорошо, чтобы новый владелец выкупил здание исторического памятника и взял на себя его реставрацию.

В целом же Роман Гунявый поддержал зональный план, потому что ситуацию, когда в центре города, да еще рядом со школой (лицей им. Пушкина) находятся цистерны со спиртом, что взрывоопасно, необходимо было решать. Эксплуатировать их дальше невозможно. И функциональное назначение территории на самом деле необходимо менять.

Но предложенный зональный план охватывает лишь часть квартала, и не совсем понятно, как будет развиваться вся зона в указанном периметре улиц. На приватизацию выставлена недвижимость «Полиграфкомбината». Здание нынешнего Дома моды (вокруг которого велись судебные споры) тоже, видимо, будет перестроено. Ранее у владельца были планы построить на его месте высотный офисный центр. Но как нам удалось выяснить, на данный момент по адресу Штефан чел Маре, 182 согласован план строительства жилого комплекса с коммерческими помещениями и подземными парковками.

Кстати, на заседании 9 июля с.г. Национальным советом по историческим памятникам утвержден проект сноса всех бывших объектов предприятия Aroma, ныне принадлежащих Optimart Group. В то время градостроительный зональный план еще не прошел общественные слушания, не говоря уже о том, что он должен быть утвержден муниципальным советом.

«Разумнее было бы разработать зональный градостроительный план для всего квартала. К сожалению этого сделано не было, - говорит Роман Гунявый. - И сегодня мы видим половинчатую ситуацию, в основном развитие территории, которая выходит на ул. Дософтей. Но надо иметь в виду, что если там появятся дополнительные многоэтажные здания, это многократно увеличит нагрузку на весь квартал».