Несмотря на глубокий кризис в экономике, который вызвала пандемия, рынок недвижимости Кишинева пережил 2020 год без ощутимых потерь, и даже сумел отыграть последствия вынужденной паузы во время локдауна.
По данным Агентства государственных услуг, количество транзакций купли-продажи квартир в 2020 увеличилось по сравнению с 2019 годом на 1,3%. В 2020 году продано 22477 квартир, в то время как в 2019 году – 22187. Незначительный, но все-таки рост. При этом в целом по стране количество транзакций снизилось на 1,7%, что говорит об уменьшении количества сделок в регионах, концентрации людских и финансовых ресурсов в столице.
При этом рост количества сделок в муниципии Кишинев сопровождался ростом цен. «В прошедшем году мы наблюдали рост цен, как на первичном, так и на вторичном рынке – говорит директор агентства недвижимости Nika Imobil Петр Олейник. – Он составил в среднем 8%-10%. Внешне складывается такое впечатление, что рынок недвижимости «не замечает» негативных факторов спада в экономике. Но ситуация, которая сложилась в прошлом году, уникальна не только для нас, но и для всего мира. Чтобы экономический кризис сопровождался ростом цен на недвижимость, такого еще не было. Но если в других странах есть возможность инвестировать в фондовый рынок, рынок предметов искусства, драгоценностей, антиквариата и пр., то в Молдове единственный вариант сохранить накопления – это недвижимость».
При этом рост цен на квартиры особенно сильно ударил по гражданам, которые зарабатывают на жизнь в Молдове.
Если в течение большей части года курс лея оставался достаточно стабильным, то в конце III и в начале IV квартала началось его падение. Это создало определенную проблему, потому что за счет обесценивания национальной валюты цены на квартиры (в леях) выросли примерно на 10%. Если к этому добавить рост цен в евро, то для покупателей, которые зарабатывают в стране, квартиры подорожали почти на 20%. Это достаточно серьезный рост, который может негативно повлиять на спрос в наступившем году.
В 2020 году в муниципии Кишинев продано 22 477 квартир, в то время как в 2019 году – 22 187. |
Петр Олейник считает, что повышение цен вызвали несколько ключевых факторов. Прежде всего, вырос объем денежных переводов из-за границы. Согласно статистике, в 2020 году объем денежных переводов от молдавских трудовых мигрантов вырос более чем на 20% по сравнению с 2019 и составил $1,48 млрд. А в декабре прошлого года наши сограждане перечислили своим родственникам в Молдове на 36,9% больше, чем в декабре 2019 года.
Кроме того, достаточно благоприятными были условия приобретения недвижимости для людей, которые зарабатывают деньги в стране. На протяжении года ставки на ипотечные кредиты не превышали 8-9%. И хотя условия кредитования менялись, в целом они оставались достаточно привлекательными.
В то же время, транзакции с квартирами по ипотеке в 2020 году снизились в целом по Молдове на 23,2% , а по Кишиневу – на 21,4%. Но из этих данных не понятно, сократилось ли количество договоров купли-продажи квартир через ипотеку, или ипотечных кредитов на другие цели, когда в качестве залога используют недвижимость.
Одним из факторов, который подстегнул продажи, как ни странно, эксперт называет вынужденный карантин, в котором оказалось население. У людей изменилась структура расходов, изменились приоритеты потребления. То, что удалось сэкономить на туристических поездках, на развлечениях, многие направили на улучшение жилищных условий. Дал о себе знать отложенный спрос, что наглядно демонстрирует рост сделок с индивидуальными домами и земельными участками.
Сказалось и то, что люди почувствовали неуверенность в финансовой системе. Снижение ставок по депозитам сделало такие вклады, особенно в валюте, практически бессмысленными. Что привело к определенному оттоку таких средств, в том числе на рынок недвижимости. Особенно это проявилось во II и III кварталах
Все это причины местного, локального характера. По мнению Петра Олейника, глобальным фактором, который не может не оказать влияния на нашу экономику, является то, что ведущие мировые центральные банки (американские, европейские) решают проблему экономического кризиса дополнительной денежной эмиссией. Что ведет к росту денежной массы и обесцениванию денег. Поэтому и сложилась уникальная ситуация, когда при спаде экономики растет стоимость активов.
Нельзя не заметить, что в последнее время в Молдове наблюдается рост цен на ГСМ, на некоторые виды сельхозпродукции и пр., что грозит разгоном инфляции. Это чувствуют наши граждане, и это оказывает влияние на их решение вкладываться в недвижимость.
Директор агентства недвижимости Univers-Imobil Николай Остафейчук также считает, что на рост цен в леях значительно повлияло изменение курса национальной валюты. По его расчетам, в евро цены выросли на 3-5%, а за счет падения лея - еще на 10%.
За счет обесценивания национальной валюты цены на квартиры для покупателей, которые зарабатывают в стране, подорожали почти на 20%. |
По его мнению, на рынке снизилось количество предложений. В первую очередь из-за ограничения возможности передвижения. Люди, которые хотели продавать квартиры и собирались уехать за рубеж, сегодня вынуждены отложить свои планы. Так как возникли сложности с оформлением документов, переездом и т.п. Кроме того, многих пугает неопределенность ситуации, и они предпочитают переждать.
Спрос также несколько снизился, но его структура сохранилась, хорошие объекты по-прежнему котируются у покупателей.
По данным Nika Imobil рост цен привел к тому, что на вторичном рынке средние цены выросли с 540 до 590 евро за кв.м. А на первичном - с 600 до 650-700 евро за кв.м.
В основном рост цен коснулся квартир в ценовом сегменте от 30 тыс. до 60 тыс. евро. Это наиболее массовый сегмент, и суммы, на которые охотнее всего кредитуют банки.
«В настоящее время сложилась ситуация, когда очень тяжело продаются квартиры в строящихся домах и очень легко, когда объект почти готов. Во многом это объясняется тем, что и программа Prima Casa, и другие ипотечные программы в банках кредитуют только сданные в эксплуатацию квартиры. И очень хорошим спросом пользуются квартиры с отделкой, уже готовые для проживания, - говорит Петр Олейник. – Именно с развитием ипотеки сложилась целая индустрия по ремонту и отделке квартир».
Что касается рынка новостроя, то в прошлом году прошло несколько аукционов, которые показали достаточно высокие цены на земельные участки под строительство. Это говорит о том, что строительные компании готовы покупать участки даже по ценам выше рыночных, чтобы сформировать «земельный банк» и не переживать по поводу будущего строительства. Не исключено, что в перспективе это может отразиться и на цене квартир.
На них может повлиять также рост цен на стройматериалы, потому что большинство из них, как и сырье для производства, импортируются.
Но многое зависит от того, как поведет себя банковская система, говорят эксперты. Если продолжится кредитование ипотеки для физических лиц, то цены сохранят стабильность на достигнутом уровне.
Однако прогнозы в сегодняшней ситуации делать никто не рискует ввиду ее неопределенности. Хотя люди в какой-то степени уже смирились с реальностью пандемии, да и в условиях кризиса нам жить не привыкать.