Рынок земельных участков под застройку в Кишиневе попал в парадоксальную ситуацию. С одной стороны, наблюдается предложение большого количества неликвидных участков, с другой – ощущается нехватка подходящих площадей.

Аналитики отмечают как сокращение количества сделок с земельными участками в муниципии в 2018 году, так и незначительное (на 2-3%) снижение цен.

По данным Агентства государственных услуг, в 2018 году в муниципии Кишинев было оформлено 2069 договоров купли-продажи земельных участков, что на 7% меньше, чем в предыдущем году. В том числе в Кишиневе было продано 518 участков, в пригородах - 1551 участок. Причем тенденция к снижению наблюдается в последние несколько лет.

По мнению директора агентства недвижимости Nika Imodil Петра Олейника, в пригородах земельный рынок под строительство индивидуальных домов шире, чем в городе, из-за большого количества дачных участков. Отсюда и превышение в три раза количества сделок. Также в статистику транзакций с земельными участками попадают сделки с дачными домами, которые официально не сданы в эксплуатацию и оформляются, как договоры купли-продажи земельного участка.

По данным аналитиков биржи недвижимости Lara, львиную долю на рынке земельных участков (80-85%) занимают инвесторы, приобретающие землю под строительство индивидуального жилого дома. В 2018 году выдано 791 разрешение на индивидуальное строительство, что на 3,5% меньше, чем годом ранее.

Вторую группу покупателей составляют девелоперы, которые приобретают участки с целью получения в будущем дохода. В их стратегию  входит анализ рынка недвижимости для наиболее эффективного использования участка, покупка земли и определение его коммерческого потенциала, разработка первичной концепции объекта, получение разрешений, наблюдение за ходом строительства, проведение маркетинговых исследований и т.д. Доля девелоперов на рынке земельных участков под строительство составляет не более 15-20%.

Третья группа – спекулянты, которые приобретают участки для их дальнейшей перепродажи. Их доля не более 5% от количества всех сделок на рынке участков.

В то же время эксперты утверждают, что для инвесторов данный сегмент рынка не интересен. На сегодня ликвидность земельных участков и индивидуальных жилых домов крайне низка. Одной из причин стало то, что многие на этапе роста цен скупали участки, не особо вдаваясь в их характеристики (удачное расположение, наличие коммуникаций, подведенных к участку). А когда выясняется, сколько средств потребуется, чтобы подвести коммуникации, привлекательность участка резко снижается. В результате спрос сместился в сторону приобретения участков с недостроенными домами («коробку» с подведенными коммуникациями) или покупку готового дома. Тем более, что выбор и недостроенных, и готовых домов чрезвычайно широк.

Рынок земельных участков перенасыщен некачественными предложениями на продажу, отмечают эксперты. А нередко и предложениями по необоснованно завышенным ценам. Поскольку собственники участка пытаются определить цену самостоятельно, опираясь на информацию специализированных сайтов. Однако рыночную стоимость без помощи профессионалов определить крайне сложно, тем более, что статистические данные о реальных, а не предлагаемых ценах, отсутствуют.

По мнению Петра Олейника, цены на земельные участки под индивидуальную застройку оставались стабильными из-за ограниченности предложения. Стоимость одной сотки земли для строительства жилого дома в самых престижных зонах, таких как район парка Валя Морилор (бывшее Комсомольское озеро) и между ул. Няга и ул. Белинского в секторе Буюкань составляет 15-17 тыс. евро. В районе Технического университета, на улице Студенческой и улицы Миорица, цены на 10-15% меньше, 12-15 тыс. евро.

Цена за одну сотку в других районах города, плотно застроенных индивидуальными жилыми домами, составляет: на Скулянке 6-8 тыс. евро; на Буюканах, в районе завода «Альфа» - 7-9 тыс. евро; на Нижней Ботанике – 5-7 тыс. евро, в районе торгового комплекса «Megapolis Mall», на улице Буковиней – 6-8 тыс. евро.

Стоимость одной сотки земли в близлежащих населенных пунктах к Кишиневу, таких как Тохатин, Колоница, Криково, Бэчой, Трушены, Сынжера составляет 2-3 тыс. евро. А в дачных кооперативах, расположенных недалеко от города, при наличии всех коммуникаций - 1-2 тыс. евро, без коммуникаций – до 500-1000 евро. Самым дорогим пригородом являются Стэучень - это практически городская черта, и стоимость одной сотки здесь составляет около 5-6 тыс. евро.

Особый сегмент рынка составляют городские участки под многоэтажную жилую застройку и под объекты производственного и коммерческого назначения. Столичная примэрия уже давно не проводит аукционы по продаже участков под застройку. Поэтому девелоперы решают этот вопрос самостоятельно.

«Есть бывшие промышленные территории или под социальными объектами, которым меняют назначение, - говорит Петр Олейник. – Например, рядом с бывшим заводом «Альфа» когда-то была парковка, сегодня там возводят крупный жилой комплекс. На ул. Ливиу Деляну на месте бывшего детского сада также развернулось строительство. На ул. Иоана Раду была приватизирована территория бывшей воинской части, потом там сменился собственник, и сегодня также идет строительства жилого комплекса. В центре города и на центральных магистралях микрорайонов участки получают путем расселения частного сектора. Например, вдоль ул. Алба Юлия строится несколько объектов на бывшей территории частных домов».

Если говорить о строительстве многоэтажного жилья, то все зависит от градостроительной зоны, в которой расположен участок, и сколько этажей на нем можно построить. Средние участки площадью 20-25 соток продают за минимум 15-20 тыс. евро за сотку. Если же 3-4 сотки найдутся на центральном проспекте Штефана чел Маре или на Московском проспекте, то земля может быть очень дорогой. И тут вопрос даже не в цене земли, а в количестве этажей, которые можно поднять на участке, от выхода готовой площади.

Покупать участки сельхозназначения с целью вывода их из сельхозоборота и дальнейшей жилой застройкой экономически невыгодно. Эти участки в основном находятся в пригороде, и, как показала жизнь, в пригороде строительство крупных жилых комплексов себя не оправдывает. В лучшем случае это могут быть небольшие домики на 3-4 этажа без лифта и без подвала.

Участки под производственную деятельность покупают в основном в бывших промышленных зонах – ул. Индустриальная, Узинелор, Петриканская, Мунчештская и др. Это, в основном, большие территории, без выхода на первую линию. На ул. Заводской сотка стоит 3-4 тыс. евро, на ул. Индустриальной из-за трудностей с транспортной доступностью - дешевле. На улицах Петриканской и Узинелор в силу их протяженности цены на участки могут существенно различаться от 8-10 тыс. евро до 3 тыс. евро за сотку.

В настоящее время рынок недвижимости «подвис» в неопределенном состоянии, считает эксперт. Непонятная политическая ситуация, ожидание повторных выборов, девальвация лея сыграли свою роль. Потому что много сделок идет через кредиты, и такие турбулентные потрясения негативно сказываются на рынке недвижимости. Понятно, что речь не идет об одно- и двухкомнатных квартирах, которые представляют самый стабильный сегмент рынка. А крупные игроки, которые зависят от административного ресурса, от источников финансирования в такие переходные периоды предпочитают переждать.